マンション査定はネットを使い、ラクして情報収集するが勝ち!

住み替えや引越し、生活環境などの変化で、マンションを手放そうと思うことがあります。
ここではマンションを手放すことを考えている人のために、どうやって準備を進めればいいのかを、一番重要な「査定」を中心に解説していきます。

マンションの査定から売却までの流れ

まず、マンションを手放すまでの流れを確認しましょう。基本的には、以下のようになります。

imasia_13678080_S複数の不動産業者に連絡をする。

マンションを定してもらう(相場と最高額を知る)

仲介会社を決める(媒介契約を結ぶ)

売出価格を決める(査定価格とイコールではないので注意!)

販売

売買契約をして、引き渡し

最初に不動産業者に連絡をしてから、実際に引き渡しが完了するまでに要する期間は、1ヶ月から半年が一般的。
準備に手間取ると、もっと時間がかかることもあるので、十分な余裕をもってスタートするようにします。
焦りは禁物です。

マンション査定を複数の不動産業者に依頼する理由

imasia_14257757_Sマンションの売却額の査定を受ける際には、必ず複数の不動産業者に依頼します。
少し面倒な気もしますが、そこには重要なポイントがあります。

その第一が、「相場を知る」ということ。
実際に査定してもらうと驚く方も多いのですが、業者によって1割程度の違いが出るのが一般的です。
100円のものが1割安くなって90円になろうが、1割高くなって110円になろうが、それほど大きな差にはなりません。

ところがマンションの場合、売り出し額が3000万円であれば、1割は300万円です。
この金額は軽視できるものではありません。
複数の業者に査定してもらうことで、「これくらいの金額が妥当なんだな」といった相場を知ることができるのです。
これが損をしない売却を可能にします。

また「最高額を知る」のも重要なことのひとつ。
必ずしも、最高額を提示した仲介業者を選べばいいというものではないのですが、他の不動産業者との交渉に使ったり、売出価格の決定の時に参考にできます。

このような理由から、マンションの査定を依頼する際には、少なくとも4~6社くらいに連絡をするようにしてください。

複数社のマンション査定はネットを使えば簡単!

とはいえ、実際に複数の不動産業者を探して連絡し、マンションの条件を伝え、査定額を出してもらうのは簡単なことではありません。
不慣れなことが多い上、あれこれ聞かれているうちに面倒になり、「もうこの業者でいいかなぁ」と無用な妥協をしてしまうケースもあります。

このようにヤケになって損をしたり、時間的なロスをしないために、インターネットを利用することをお勧めします。

ntt例えばNTTが母体のHOME4Uというサイトでは、1回の条件入力で6社からの査定を集めることができます。

登録している不動産業者は500社もあるので、全国規模の大手から、地元に強い業者まで、さまざまなところを選べます。

→HOME4U公式サイト

HOME4Uのように歴史のあるところは信頼も厚く、マンション売却希望者が情報を開示する不動産業者を選べるようになっているので安心です。
マンション査定一括サイトを選ぶ際には、こういった点にも注意するようにしてください。


ie他に有名どころには、イエイというマンション査定サイトがあります。
最大6社の査定結果が即日分かるのでかなり重宝します。
今までに150万人が利用しているという実績も魅力。

→イエイ公式サイト

NTT主体のHOME4Uにせよイエイにせよ、こういったマンション査定サイトは、マンションを売却する際のスタンダードになっています。

一社一社査定を頼んでゆく手間が大幅に省けるのでかなり時間の節約になるので非常に重宝します。

仲介業者は、大手企業と地域密着の両方を狙う

imasia_17680399_S仲介業者を選ぶとき、「大手の方が高条件で売れるんじゃないか」と思う人もいますが、実はそうとは言い切れません。
なぜなら、不動産を探す人の中には、「地域内で物件を探したい」とか、「学区内で引っ越しをしたい」という人が多くいるからです。

確かに大手企業は販売力があり、それまでの売却実績も多くて百戦錬磨です。
広範囲に広告を出してもくれますが、必ずしもそれが有効とは限りません。

一方、地域密着型業者は、その地域内に独自のルートをもっている他、どんな些細な相談にも親身になってくれる傾向があります。

どちらがいいと一概に言えるものではありませんので、マンション査定を依頼する段階では、大手と地域密着型の両方の業者に連絡をするのが賢明です。

マンション査定の方法

マンションの査定方法について、その概略を説明したいと思います。
まず、不動産価格の評価方法にはどのようなものがあるでしょうか?

(1)原価法

原価法とは、不動産を現在取得するにはいくらかをまず決め、それを修正して評価価格を求める方法です。
主に、戸建て住宅の評価に利用されます。

(2)収益還元法

その不動産を運用した場合、例えば賃貸した場合にどのくらいの利益を得られるか、という観点から、不動産の価格 を評価します。
アパートなどの収益を得るための不動産や、マンションの査定に利用されています。
マンションの査定については、以下の取引事例比較法も用いられています。

(3)取引事例比較法

同じような物件の取引を参考にして不動産価格を算出する方法です。
できる限り多くのサンプルを集め、そのサンプルの時期もなるべく新しいものだと評価が正確になります。
マンションの査定には、この方法が多く利用されています。
以下では、取引事例比較法によるチェックポイントを解説します

マンションの査定に影響するのはどんなこと?

マンションの査定にはさまざまな要因が影響します。
中には 、自分達ではどうしようもないものもあれば、ちょっとしたことで好影響になるものもあります。
マンションの査定では、立地、周辺環境、マンションの状態や築年数などの様々なポイントがありますが、以下、具体的に見ていきます。

■立地

imasia_3045095_Sマンションの眺望や景観、その地域が将来廃れてしまうのか、発展するのかという立地面での評価です。
最寄駅からの距離が近い方が査定額は高くなります。
駅から遠いマンションでは価格の下落率が高く、反対に駅近のマンションでは駅の人気にもよりますが、価格が下がりにくく、反対に価格が上昇する物件もあるのです。

また車移動が基本になっている地域では、敷地内の駐車場の有無や金額が影響します。
敷地内に借りられる駐車場がない 場合、近隣に月極めで契約できるところがあるのかを調べておくようにします。

■周辺環境

imasia_13975445_Sマンションの近くに日常的な買い物をするスーパーや商店街があるか。

また学校や保育園が近くにあるかなども重要です。
幹線道路や線路の近くの場合、騒音が影響することもあります。

■マンションの状態や築年数

imasia_2867137_S建物の安全性に対する評価として、耐震構造であるか、土壌汚染などがないかなども重要なポイントです。
特に、東日本大震災の後は、耐震構造の建物であることは、査定の際により有利になりました。
1981年6月以降に建築確認を受けた建物で耐震工事をしていない物件は、査定が非常に低くなります(この年に耐震基準が新しくなっています)。

建築確認を受けてから建 物完成までの時間を考えると、少なくとも1982年以降の完成がひとつの目安となるでしょう。

■築年数

pixta_23897152_s築年数はマンションの安全性とも関連しますし、間取りや設備の点からも重要です。

古いマンションの場合、間取りが現代生活にあっていなかったり、設備(特に水回り)が使いづらかったりするからです。

■施工会社と販売会社

建物の信頼性に対する評価として、施工会社がしっかりした会社であるか、販売業者の財務状況が安定しているかも重要になります。
施工会社がきちんとした会社であればマンションに不具合がある確率は減ります。
仮に不具合があったとしても、販売会社が買い主である住人に補償する場合に、その資金力の有無が考慮されるためです。

最近のニュースでは、マンションに不具合が見つかったため、建替え工事をするケースが見られました。
建替えには莫大な費用がかかります。このようなニュースの後では、大手不動産会社の販売によるものであれば、より信頼性があるとされ、より査定時の評価も高くなると考えられます。

■管理と修繕の状態

加えて、区分所有というマンションの特徴から、管理や修繕の状態も重要なポイントです。マンションが一戸建てと違うのは、管理費や修繕積立金が徴収されることにあります。
これらがしっかり管理され、メンテナンスや大規模改修工事に使われている(または使われる予定がある)場合は査定額が上がります。
逆に管理がずさんで、メンテナンスが十分でない場合は、査定額が下がります。
具体的には、管理費や修繕積立金の額とそれが適正に管理されているか、過去の修繕工事等の履歴、マンション管理規約の内容などが考慮されます。
管理組合や管理会社などの状況は重要なポイントとなります。
管理組合がしっかりしていないと、修繕がうまく進まなかったり、最悪の場合は管理費の横領なども考えられるためです。

また、管理会社が違うだけで、メンテナンス力が向上し、管理コストも下げることができる場合もあるからです。
修繕の方法ひとつで、建物自体の傷みが減り、マンションの査定額にも重大な影響を及ぼすことになるのです。

規約については、ピアノなどの騒音、ペットなどの飼い方の問題について、どのように取り決めているのかもポイントです。
これらの取り決めによって快適に暮らせるだけでなく、住民同士のトラブルも減るわけです。結果として「住みやすい」物件となり、マンション評価額に目に見えない形で影響するのです。
規約を改善するには住民間の総意の形成などの手間はかかりますが、コストをかけずにマンションの価値を上げる点で、よい方法であると言えます。

■階数と方角、角部屋

物件が高層階にあるほど条件がよくなるほか、角部屋や南向きにベランダがある物件などは有利になります。
上層階が価格が高く、下層階の価格は低いのが一般的ですが、最近、人気となっているタワーマンションについては、特に上層階と下層階の違いによる価格差が明らかです。

今後、新規にタワーマンションを購入する場合、マンション引渡し時期によって上層階と下層階では負担する固定資産税に差をつける方針が示されています。
同じ面積でも、付加価値の高い上層階には他階固定資産税を、下層階には低い固定資産税がかかる方針です。

これにより、タワーマンションの査定にどのような影響がでるかは未知数です。
ただ、既存のタワーマンションの固定資産税は従来通りですから、逆に中古マンションの場合は上層階の価値が高まり、より高価格の査定になることも十分ありえます。

低層マンションならば、1階の場合には専用の庭がついていると査定額がアップします。

同じマンションでも、方角によって査定額が大きく変わることもあるのです。
部屋の方角では、南向きが一番評価が高くなるのが 一般的です。
ただ、投資用のタワーマンションなどでは、部屋の向きにかかわらず人気のある物件もあるようなので、部屋の方角というポイントは、そのマンションによって査定に対する影響も違うと言えます。

左右を挟まれた部屋であるか、角部屋であるかも価格に影響します。
角部屋は、通風もよく、騒音面でも片方しか接する部屋がないために安心だからです。

■リフォームや修理

imasia_17019250_Sマンション全体ではなく、物件に対して個人でやったリフォームや機器類の入れ替えも影響することがあります。
これらの記録は、すぐに出せるように準備しておきます。
内容によっては査定には関係ないこともありますが、売出価格を決める際には重要な決め手となる可能性もあります。

査定 のポイントから気をつけるべきこと

すでにマンションを所有している場合は、立地を変えたり、マンションの構造自体を変えたりすることはできません。
ここでは、現在できうる方法を解説します。

まず、当然の前提として、日頃のお部屋の使い方が大切です。
台所や水まわりなどは汚れがたまりやすいところなどを、こまめに掃除をしてきれいにしておくことが重要です。
また、たばこのヤニや匂いはお部屋の価値を下げてしまいますので、健康のために禁煙すれば一石二鳥です。

次に、マンション全体の価値を保ち、高めることも重要です。
できる限りマンションの価値を高める方法としては、住民一丸となって、日々の管理や大規模修繕に取り組むということが重要かも しれません。
そのためには、住民間のコミュニケーションが大切です。
あたりまえのことかもしれませんが、きちんと挨拶する、ルールをきちんと守る、できれば自治会で楽しい催し物をする、などといったことが住民間のコミュニケーションを円滑にし、結果としてマンション価値の向上につながるのかもしれません。

また、コミュニケーションが活発になれば、「住みやすい」マンションのための規約の改正などもよりスムースに進めることができます。これによって、コストをかけずにマンション価格の維持・改善に結びつけることができるのです。

査定額アップを狙ったリフォームは意味がない?

imasia_8234008_S少しでも高い査定額を算出してもらおうと、手放すことを決めてからリフォームをする人がいますが、これは必ずしも正しい判断ではありません。
例えば壁紙の張り替えや畳の入れ替え、柱の傷のメンテナンスなどに200万円かけたとしても、査定額が200万円以上アップすることは少ないからです。
つまり赤字ということです。

壁紙は売出の時に張り替えたり、購入者が好みに合わせてリフォームすることもあります。
また査定に大きな影響が出るのは、目に見えない部分(躯体や配管など)ですので、見た目のリフォームはあまり気にしなくてもいいでしょう。

もちろん、掃除ができていないのは問題です。

売出が決まったら、購入希望者が内覧に来ることも考え、整理整頓と掃除はしっかり行うようにしましょう。

マンション特有の査定法。「時点修正」とは?

マンションの査定を依頼すると、「時点修正」という単語を聞くことがあります。
大型マンションなどでは特に、耳にすることも多くあるようです。

これは、「1年前に同じマンションの同じ間取りの部屋が○○万円で売れたので、1年分マイナスして△△円になるのが妥当」とい考え方です。
実際の売出価格をベースに算出しているので、現実的な査定額がでてきます。

マンションは査定額が売出価格ではありません

査定条件を見て、「いい条件がない」と落胆した人もご安心を。
その理由は、査定額がそのまま売出価格になるわけではないからです。

売出価格は、媒介契約を交わした仲介業者と相談して決定します。内装がキレイとか、水回りのメンテナンス状況がよければ、査定額よりも高い価格で売り出すことも可能です。

逆に、査定額が高くても、物件の状態が悪ければ、売出価格を低めに設定しなければならないこともあります。

業者を査定額で決めるとドツボにはまります

imasia_11255357_Sさてここで、注意点をひとつ。
契約を取りたいがために、査定額を高めに伝える仲介業者が存在することを知っておいてください。
査定額だけを見て仲介業者を選んではいけないのはこのため。
また相場を知るのも、こういった無茶な業者を見極めるためです。

例えば、6社に査定をしてもらい、5社が2000万円前後の金額を提示したのに、1社だけ2500万円で提示することがあります。
ここで「高い金額で手放したい」と思うと、つい2500万円の業者を選ぶのが正解のように思います。

でも実際に売出価格を決定する時点で、「メンテナンス状態が悪いので、1800万円が妥当です。2500万円で売り出しても買い手がつきませんよ」と平気で言われることもあるので要注意。

「なぜその査定額なのか?実際のところ、売出価格はどれくらいになるのか?」をキチンと聞くようにしてください。

気になる手数料は?

マンションの査定額や売出価格が高くても、仲介業者に支払う仲介料が高いのでは意味がありません。
契約をする前に、その点もしっかり確認するようにします。

不動産取引の仲介は、成功報酬として手数料を支払うのが一般的です。
つまり、売買契約が成立したときにはじめて、不動産会社に仲介手数料を支払います。

この報酬額の上限は、法令で決められています。
ここでポイントとなるのは、上限であるということ。そのため業者によって報酬額に違いがあることがあります。

■仲介手数料の限度額(消費税が別途加算されます)

取引額 報酬額(税抜)
取引額200万円以下の金額 取引額の5%以内
取引額200万円を超え、400万円以下の金額 取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額 取引額の3%以内

広告費用や案内料は請求されないのが基本です

imasia_17560288_S手数料の確認の際に、もうひとつ確認してもらいたいことがあります。
それが広告宣伝費です。

マンションの売手を探す場合、インターネット広告や折り込みチラシを活用することがありますが、どちらも広告宣伝費が発生します。
また購入希望者が内見を希望した場合の送迎にも費用がかかります。

そういった費用は売買契約成立後に支払われる手数料に含むのが基本です。
(もちろん売手が通常以上の広告宣伝を依頼したり、遠方まで呼び出したりといった、イレギュラーな対応をさせる場合は実費が発生します)

ところが、多量の広告の折り込みを依頼したわけでもないのに、「特別にやらないと……」などと言って請求するところもあるのです。
これは筋違いですので、「どういった活動で買い手を見つけるのか?その費用は誰が負担するのか?」をしっかり確認するようにしてください。

焦りは禁物。腰を据えて、じっくり待つつもりで

マンションを妥当な金額で手放すには、それなりの時間が必要となります。
中には1ヶ月程度で買い手がつくものもありますが、それは運がよかった特別な人の話と考え、気長に待つ姿勢が大切です。

あまりにも買い手の興味を引けない場合、売出価格の見直しも必要となります。
でもそれが妥当な見直しなのか、早く売ってしまって手数料を手にしたい仲介業者の都合なのかを見極めながら、じっくり時を待ってみてください。

そうすれば笑顔になれる売却が実現することでしょう。

サブコンテンツ

このページの先頭へ