ポストに入っているマンション売却のチラシの注意点とは?

ポストには多くのマンションチラシが入っているが

住宅のポストには、毎日たくさんのマンション売却チラシが入ります。
それを見ているだけでも楽しいものです。

中には、とてもいい物件を見つけて、買いたいと思って不動産屋に連絡を取ることもあると思います。とくに、マンションを買いたいと思っている人にとっては、チラシの物件は気になるものでしょう。ですが、ポストに入っているマンションの売却チラシにはいくつかの注意点があります。いったい何を注意して見ればよいのでしょうか。

問題となっているおとり広告

マンションの売却チラシを配るにあたって、不動産業者は何を考えるでしょうか。
それはまず、チラシの反響です。
問い合わせが発生しないことには、不動産屋の利益につながりませんので、まずはチラシの反響を考えます。そこで、少々物件をお得であると誤認させた状態でチラシを発行してしまうこともあるのです。

問題になっているのが、「おとり物件」です。
ありもしない物件を、さもお得な売出し物件であるかのように掲載し、チラシを見た人からの問い合わせを受けて来客をうながすものです。実際の内見には行かせず、「売れてしまいました」と交わして別の物件へと案内します。
チラシを見た人は欲しかった物件をみることができず、他のもっと割高の物件を購入する羽目になってしまいます。
まずは不動産業者にコンタクトを取ってもらうためのおとりであるために掲載する架空の物件も多く、おとり物件として以前から問題になっています。

昔から起きている問題で、結局は不動産業者の信頼に関わってくることなのですが、業界ではかなり行われているようです。
よって、あまりに条件の良い物件がチラシに掲載されていても、それが本物とは言い難いでしょう。架空の物件でなくとも、すでに売約済みになってしまった物件をそのまま掲載しているケースもあります。このような形式で集客を行う不動産会社も多いため、チラシにいい物件が乗っていたからといって、焦って飛びついてはいけません。

チラシは事実と異なっている場合もある

架空の物件や売約済みの物件でなく、現在取り扱っているマンションだったとしても、事実と異なる条件を記載して、実際よりもいい物件だと誤解させるチラシがあります。
これを優良誤認といいます。これは不当表示です。
「不動産の表示に関する公正競争規約」で禁止されています。

ですが、交通の利便性が実際よりも良いなどの誤認をまねくような記載がなされている場合があります。チラシの文言をすべて信じるのではなく、交通などの便は自分で調べて、確認するようにしてください。

ルールとして、不動産広告のチラシでは80メートルを1分として距離をはかります。ですが、これはあくまでルール上のものです。
歩くスピードの違いや信号待ちなどが生じますので、実際にはもう少しかかると思っておいたほうがいいでしょう。この場合も、チラシを信じるのではなく、自分のスピードで歩いてみて、歩ける距離なのか、自分の歩く速度ではどのぐらいの時間がかかるのかなどを確認することが大事です。
また、最寄り駅だけでなく、学校や病院、スーパーなどへも実際に足を運んでみて、どれぐらい時間がかかるか確認しましょう。

所在地や間取りが明確でない物件もある

ポストに投函されるチラシは、わかりやすいように物件の間取りなどが掲載されています。それを見た人は、間取りによってイメージをふくらませるわけですが、物件によっては、売り主の意向で間取りを載せたくないという人もいます。
また、物件チラシにマンションの所在地と名前は書いてあっても、具体的な号数や階数などを記載していないケースが見受けられます。

これは、売り主が周囲に自分がマンションを売りに出していると知られたくないと考えるときに、起こります。
こうしたチラシが入っていて興味を持った場合は、実際に不動産屋にコンタクトを取って、物件を直接みるしか、詳細を知ることはできません。チラシにはすべてが書いているわけではなく、さまざまな事情で記載されていない情報もありますので注意が必要です。

マンションチラシの禁止事項

マンションの売却チラシには、いくつかルールがあります。表現として守らなければならないものがあるのです。
たとえば、「完全表現の禁止」と呼ばれるものです。
完璧、完全、万全、絶対などの表現を使って、チラシを作成してはいけないというルールです。
「完全防音」「大地震でも絶対に倒れないマンション」「完璧な日当たり」などです。こうした表現は禁止されています。

それに加えて、「優位表現の禁止」といったルールもあります。抜群、優良などの表現が禁止されています。
具体的な根拠がわからないため、こうした表現は禁止されています。「超お買得物件」「雨の日の通勤通学に抜群の立地です」などの表現はしてはいけないことになっています。

これらの表記は、マンションのチラシを作る上では守らなくてはならないルールです。
ルールを守っていない不動産会社は、肝心のマンション売買の面でもルールを守ってくれない可能性がありますので、警戒したほうがいいでしょう。
ちなみに「新築」の表記は、建築後1年未満で未使用の場合にのみ、使用できます。

マンション売却チラシの価格における注意点

マンション売却のチラシでは、賃貸の家賃と住宅ローンとの比較が行われることがあります。
賃貸で家賃を払っても資産にはなりませんが、住宅ローンの場合は資産になるため、それをアピールするとか、家賃に比べて住宅ローンは金額が安いことをアピールするために、住宅ローンの金額が書いてある場合があります。

これをみて、「家賃より安い!マンションを買おう!」と思う人も多いことだと思います。
実は、このチラシに記載されている住宅ローンの金額は、利用できる金融機関の中でもっとも金利が安く、特別な条件を満たした場合にのみ、使うことができる金利で表示されているケースも多いのです。
たとえば、公務員専用の優遇ローンなどです。

こうした好条件をよせあつめてもっとも低く計算した住宅ローンの金利で計算していることが多いため、実際に購入して支払う段になると、支払う額が全然違った、ということになりかねません。

また、頭金などを多めに入れることを前提としてローン時の表記をしている場合があります。その場合は、チラシをよく見てみると、頭金などを使っての計算だと表記されていますが、大きくは書いていないので注意が必要です。
チラシのローン支払い額と実際の支払額は異なることが多く、管理費、修繕積立金、駐車場代などもかかります。支払額の総額は、家賃と比べても増えてしまうことが多いでしょう。

好条件をアピールしているチラシを裏返すと

好条件をアピールしているチラシを裏返してみると、実は悪条件を隠していることがあったりします。「コンビニ徒歩1分!」と書いてあるチラシは、スーパーが徒歩10分だったり、駅が相当遠かったりなどします。
また同時に、チラシで設備をアピールしている場合は、他の条件が悪いということが挙げられます。立地条件が悪いので、設備で補っているととらえてもかまわないでしょう。
特に、「コンビニ徒歩3分」などの、どこのマンションでもありそうなことをアピールしている場合は注意が必要です。他のメリットが少なく、書くことがないので、書かなくても良いようなことを書いている恐れがあります。

それほど重要ではないようなことを延々と載せているチラシは、アピールポイントの数で勝負しています。
住み心地に決定的なものはなく、いろいろなことを苦心してチラシに織り込んでいるのです。

アピールポイントの数が多いチラシは、よく見てみると、販売開始から時間が経過しており、ぜんぜん売れていないマンションだったりします。物件概要の引き渡し期間の項目をみると、販売開始からどのぐらい時間が経過しているかがわかります。通常は、1年~1年半程度でしょう。

チラシを集めて坪単価を把握しておこう

その部屋の価格を、その部屋の坪数で割った坪単価というものがあります。
自分が求めているマンションの地域で、坪単価がどのぐらいなのか、他のチラシなどと見比べながら探してみましょう。近隣物件のチラシを集めてみて、坪単価を計算し、いろいろ比較してみるといいでしょう。
坪単価を比較しておくことで、そのマンションがどの程度お得なのかが把握できるようになります。
マンションチラシの間取りから読み取れること

マンションのチラシには、皆が気になる間取りなどが掲載されています。間取りの情報からも、いろいろなことを読み取ることができます。

まず、マンションの全タイプが掲載されていると、その物件は人気がなく、苦戦している物件の可能性があります。
そして、間取りに方角が書いていなければ、北向きであることを疑うと良いでしょう。

また、部屋のクローゼットの扉と、入口の扉が重なっていないかも注意を払って下さい。仮に重なっている場合は、ドアを開けた状態でクローゼットをオープンすることができず、ドアが傷つきやすくなります。
また、キッチンからお風呂に向かうタイプの間取りも注意しないと、お風呂上がりにみなが集合するリビングを通らなくてはならなくなります。西向きや南向きの角部屋を選んだ場合は、南西に畳の部屋があると、西日で畳が焼ける羽目になりますので、それもよく確認しないといけません。

間取り図の広さが、ベランダ込みの場合がありますのでそれにも注意が必要です。その場合は、実際の部屋はチラシよりも狭くなります。ベランダは込みなのか抜きなのか、よくチラシの掲載内容を確認する必要があるでしょう。

チラシの物件概要もよく読もう!

マンションの販売チラシには小さな文字で物件概要が書かれていますが、これからも読み取れることがあります。

たとえば、中古マンションの場合、修繕積立金は120倍して修繕積立基金よりも少なかった場合、積立がうまく集金できておらず、将来、支払い額が増える可能性があります。

新築の場合は、販売戸数は要注意です。記載されている戸数よりも多く売れ残っている可能性があるのです。
総戸数と比べてみて、販売戸数が多ければ多いほど、その物件はなんらかの条件が悪くて苦戦している可能性あり言えるでしょう。
総戸数と販売戸数の数が同じ場合は、かなり苦戦していると考えていいでしょう。

売り主や販売会社の項目からも読み取れることがあります。
一般的に、販売会社が入っていると手数料を支払わなくてはならないのです。そのため、自社で売りたいと売り主は考えています。ですが、苦戦している物件の場合、販売会社が多くなります。複数の販売会社が掲載されているマンションは、あまりよい条件の物件ではない可能性もあります。

また、販売会社が複数入っている場合は、競合が起きてしまっているので、ひとりひとりのお客様に良質な質疑応答がなされないということも起こり得ます。
物件概要は、法律で載せることを義務付けられているものが多く、抜けていては販売できないものがありますので、いろいろなことを読み取ることができます。

チラシの誤字に気をつけて

マンション売却チラシの場合、誤字脱字があるのであれば、ルーズな会社だと思っていいでしょう。
通常、マンション売却のチラシは、広告会社がチラシのサンプルを販売会社の営業に送ってチェックしてもらうのですが、そのチェックが抜けているということになるので、いい加減な仕事をしているということになるでしょう。チラシもじっくり読んでみて、誤字脱字などがないか確認して、販売会社の仕事ぶりを確認してみるようにしましょう。

まとめ:チラシからは色々なことが読み取れる

マンション売却チラシからは色々なことが読み取れます。法律で記載されている項目だけをみても、さまざまな情報がそこからわかります。
マンションのチラシは情報の宝庫です。一生の買い物になるマンションですから、慎重にじっくりとチラシを読み込んで、決断しましょう。

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