今後あなたのマンション価値は上がる?下がる?

マンションの値段が上がるか下がるか、見極めよう

マンション価値が上がるとき

マンションの価値が上がるときはどんなときでしょうか。

  • 駅から近い
  • 誰もが知っている立地である
  • 日当たりが南向き・角部屋で上層階
  • 管理組合がしっかりしている
  • マンションの中身より外観が重要
  • 耐震性能に優れている
  • 省エネタイプの物件である
  • それぞれ、見ていきましょう。

駅から近い

駅から近いことは資産価値を下げないためにとても重要なポイントです。駅から最低でも7分以内が良いでしょう。
不動産業界では、駅から1分遠くなるごとに、坪単価が約4万円分だけ値下がりすると言われています。徒歩7分前後を境に、すぐ売れるかどうかの差がつくと言われています。
空室の期間が長ければ長いほど、マンションの価値は落ちていきますので、できるだけ駅に近い物件がいいでしょう。バスを利用するような物件の場合、買い手が見つかるまで半年かかってもおかしくありません。日本は高齢化社会になってきており、駅チカ物件のニーズは非常に高いといえます。

誰もが知っている立地である

湾岸地区や自由が丘など、誰もが知っている人気の地域であれば、物件価値は落ちることがありません。同じ駅を使っていても、町名の違いで大きく差が出ます。それだけ土地の名前にはブランド価値があるのです。

また、誰もが知っている立地は、交通機関の使い勝手もよいことがほとんどです。複数の路線が利用できるとか、始発駅であるとか、急行や快速の停車駅であるとか、都心やターミナルに乗り換え無しでいけるとか、短時間でアクセスできるなどの好立地の物件であれば、早く売れます。見学の申し込みも絶えずやってくるでしょうし、価値が落ちない状態で、早く売ることができるようになります。

日当たりが南向き・角部屋で上層階

日当たりは南向きが良いでしょう。北向きは絶対に避けて下さい。
特にリビングが南向きだと、家族が揃ったときに団欒できる空間の居心地が良くなるので人気です。

南東、南西などでもいいので、南が入っている方角が良いでしょう。南向きは、洗濯物も乾きやすく、カビも発生しにくく、電気代もかからず、気持ちが明るくなります。そのため、南向きは必須と言えるでしょう。
南向きの次には東向きが人気ですが、それでもベストはリビングが南向きであることです。

また、角部屋も人気です。角部屋は防犯上、見渡しやすいので優れていますし、騒音などもひびきにくいので人気です。隣の家と接している面が少ないので、音を気にする必要がないのです。
また、上層階なども見晴らしがいいのでとても人気です。

マンションを購入する際は、南向き、角部屋、上層階であれば、資産価値が落ちないまま、売ることができるでしょう。それだけ、人気のある物件です。

管理組合がしっかりしている

マンションは、管理組合の良し悪しでずいぶんと管理状態が異なります。
一般に、マンションを選ぶ際は、マンションの入口、ゴミ捨て場、駐輪場をチェックするといいとされ、その3箇所の管理具合で、マンションの価値は大きく左右されます。

マンションのエントランスがめちゃくちゃだったり、ゴミが散乱していたり、駐輪場でマナー違反の止め方をしていたりなどする場合は、そのマンションの住民の質が低いことを意味します。そのため、これらの場所が正しく、綺麗に整頓されているマンションを選ぶようにしましょう。
管理組合がしっかり機能していると、これらの場所の美観が整えられます。それはすなわち、住民の質が高いということでもあります。

住民の質は、自分自身ではどうしようもないことですので、マンションの価値をそういった外部要因に左右されないためにも、もともと、買うときの段階でそれらの場所が綺麗に保たれているマンションを選びましょう。

マンションの中身より外観が重要

マンションの内装は、リフォームによっていくらでも綺麗に整えることができます。ですが、外観はペンキの塗り替えぐらいしかできません。
修繕するにしても、外観は大規模な修繕になってしまうので、自治会の承認も必要ですし、お金も多大にかかります。そのため、外観がしっかりしているマンションを選びましょう。内装よりも外観を重視して選ぶと、資産価値が落ちにくくなります。
外観がゴージャスな建物は、マンション価値が高く維持されがちです。

耐震性能に優れている

耐震設計がされていて、耐震性能に優れているマンションも、資産価値が高まります。
阪神大震災、中越地震、東日本大震災、熊本地震、鳥取地震と、大規模な地震が続いており、倒壊の危険があるような物件は避けられる傾向があります。
また、建築年が古くて耐震設計が古い基準のままの物件は、耐震診断を行う必要が生じます。自治体から補助がでるものもあるのですが、それでも自己負担で耐震補強工事を行う必要があります。はじめから耐震性能に優れているマンションであれば、安心して住めますし、人気もあるので高い価値が見込めます。

省エネタイプの物件である

日本では、2020年に省エネタイプの建物表示が義務化されます。まだ具体的なことは決まっていないのですが、欧州を見習って、省エネ性能をランク付けして補助金などを導入する見通しです。
今後、マンションの省エネタイプは需要が上昇していくので、高い価値が見込まれます。また、省エネ性能の高い住宅の方がよく、コンクリートが痛まないので、長持ちするのです。サッシなどが多重になっていて、省エネ性能が高いほうが良いのは明らかです。

これらの条件などを参考にしながら、マンションを選んでみるといいでしょう。
あなたのマンションの価値が上がる場合は、いろいろな要因がありますが、基本的に、人が欲しがるような人気の物件だと、価値が上がるか、そのまま維持されるでしょう。人が欲しがらないような不人気物件は、価値が下がります。

現在、都心部ではマンションの値段が上がりつつあります。
新築の価格が上がるにしたがって、中古物件の価格も釣られて上がっています。

新築物件の値段が上がっている理由はふたつあります。
ひとつは、2020年に開催されることが決まった東京オリンピックです。東京オリンピックが決まってから、東京都内の地価は大きく上がりました。もうひとつは、人件費の高騰です。人手不足で建築関係に従事する人が少なくなり、人件費が高騰してそれがマンションの価格に跳ね返っているのです。
これらの値上がり要因には注意が必要です。

なぜなら、東京オリンピックの開催による値上がりは、東京オリンピック開催後には、値下がりすることが見込まれるからです。もちろん、将来のことは誰にもわからないので、値上がりが続く可能性がありますが、世界中でオリンピック開催都市は、開催後の不景気と地価の下落が報告されています。そのため、東京オリンピックの場合は、開催前に売り抜ける人が続出することが見込まれ、地価の下落は東京オリンピックの前である2020年より前に起こるのではないかと考えられます。

また、人手不足によるマンション価格の高騰は、マンションの価値とは一致しません。仮にマンションの値段が上がったとしても、それはマンションの品質・クオリティが高いからとは言えないのです。
そのため、現在のマンション価格は、実態と乖離した高値になっていると考えられますので注意が必要です。

マンションの価値が下がる場合

マンションの価値が下がってしまう場合はどのようなケースがあるのでしょうか。主に、景気の観点から見ていきましょう。

  • 2018年問題がどうなるか?
  • 景気材料の出尽くし
  • 爆買いマンションの売りつくし

それぞれ、どのような要因でマンションの価値が下がってしまうのか、見ていきましょう。

2018年問題がどうなるか?

現在、地価が下がる要因として、2018年問題というのがあります。
2018年には、日銀の黒田総裁と安倍晋三首相が任期満了で同時期に退任する年です。そのため、首相や日銀総裁が方針転換をして、金融緩和策を転換するのではないかと考えられています。

景気材料の出尽くし

景気材料が2020年の東京オリンピックで出尽くしてしまうのではないかという懸念もあります。いまのところ、日本は少子高齢化の真っ只中にあり、2025年まで高齢者の数は増え続けて景気が縮小するといわれています。
経済が縮小していく中、景気材料が東京オリンピック以外はもうないため、出尽くし感があり、地価が下がってマンションの価格も下がることが考えられます。

マンションそのものが価格の下がる要因を持っている場合

景気でマンションの価値が下がるのは個人の努力ではどうしようもありませんが、マンションそのものが価値の下がる要因を持っている場合、これを避けることでマンションの価値が下落することを防ぐことができます。では、どのようなマンションが、価値を下落させてしまうのでしょうか。

  • リフォームがしにくい間取り
  • 駅から遠く、立地が不人気、日当たりが悪いなどの条件が悪い物件

それぞれ、見ていきましょう。

リフォームがしにくい間取り

マンションは、長く住むとリフォームする必要が生じます。
その際に、リフォームがしづらい間取りというのがあります。
たとえば、リビングダイニングと隣の個室がつながっていないとか、リビングダイニングだけが独立していて、リフォームして広くできないとか、個室が多すぎるなどの場合です。そのような場合のマンションでは、どうしても現状のまま住み続けることが条件になってしまいますので、人気が出ません。
リフォームがしやすい間取りのほうが、価値が落ちないでしょう。

駅から遠く、立地が不人気、日当たりが悪いなどの条件が悪い物件

駅から遠かったり、立地が不人気の場所だったり、日当たりが悪いなどの条件が悪い物件は、そもそも購入しないほうがいいでしょう。
一生そこに住むのであれば問題がないかもしれませんが、人生において、どこで引っ越さなければならないシーンがでてくるかはわかりません。あまり再売却に不利な物件は最初から購入すべきではないでしょう。
多少、無理をしてでも、リセールバリューが高い、価値の落ちない物件を選んだほうが資産面で見ると安全だといえます。

まとめ:マンションの価値は高まることもあるので、慎重に!

マンションの価値は、買ってから下がる一方かというとそうではありません。場合によっては価値が上がるケースもあります。その価値が上がるケースを見てきました。
運に頼らず、戦略的にマンション購入計画を立てて、リセールバリューが高いマンションを選びましょう。

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