マンション売却の際の不動産業者との媒介契約は3つ。それぞれのポイントとは?

家を売りたいと思った時の不動産屋との関係

家を売りたい、と思った時、自分で買い手を探すのはなかなか困難です。
自分で見つかればそれでいいのですが、素人同士の売買にはトラブルがつきものですし、詐欺にあう可能性もあります。
そこで、不動産業者に新しい買い手との仲介を依頼することになります。これを媒介といいます。

この媒介にあたって、取引を安全に行うことや、依頼者であるあなたの保護、流通の円滑化などをはかるため、媒介契約は書面で行うことが義務付けられているのです。媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類がありますが、不動産業者は依頼者に、これらの相違点を十分に説明して、依頼者の意思を確認した上で、媒介契約を結ぶことになっています。

媒介契約の締結にあたって、国土交通省の標準媒介契約約款が使われます。
国土交通省の標準媒介契約約款を使っての契約の場合は、契約書の右上に「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約に基づく契約です。」と書かれていますので確認して下さい。
この約款を使っていない場合は、同様に、「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約に基づく契約ではありません。」と資料の右上に表示されます。

専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結した物件に関して、不動産業者はレインズに登録して、積極的に取引相手を探すことが義務付けられており、依頼者への報告義務など、いくつかの守らなくてはならないルールがあります。
宅地建物取引業法第34条の2に媒介契約が義務付けられています。媒介契約は、その後の売却活動の重要な入口となります。よって、内容をしっかりと把握しておく必要があります。

媒介契約の法規制

媒介契約には、専属専任媒介契約と、専任媒介契約と、一般媒介契約があります。
これらの契約は、依頼者にとっては拘束力の強い契約です。
そのため、有効期限は3ヶ月となります。3ヶ月を超える契約を行った場合でも、有効期限は3ヶ月とみなされますので注意が必要です。

また、媒介契約を締結した不動産業者は、締結した日から法定の期限内に、仲介依頼を受けた物件をレインズへ登録しなければなりません。
レインズとは指定流通機構のことで、全国の不動産売買情報が集められたデータベースのことです。
レインズは宅地建物取扱業法に基づいて、不動産情報を集約し、他の不動産業者にも不動産の情報を提供しています。レインズは、物件情報をより多くの業者に流すことで、より適切な買い手を見つけることを目的としています。
そして、専任媒介契約を結んだ不動産業者が、自社の購入希望者を抱え込んで情報をまるがかえしてしまうような不適切行為を予防する役目を果たしています。

専任媒介契約等を結んだ不動産会社には、仲介業務の実施状況、販売活動の実施状況などを依頼者に報告する義務があります。これは法律で定められていますので、不動産業者は必ず物件売買の進捗状況を報告する義務を持っています。このような規制があることによって、不動産業者に適切な業務遂行をうながしています。
同時に、依頼者は不動産売買の活動状況を定期的に確認することができ、安心や信頼につながります。

業務処理の状況を報告しなくてはなりません。法律で定められた、レインズへの登録期限、状況報告の頻度などは、下で説明していきます。

専属専任媒介契約とは?

では、3つの媒介契約のうち、専属専任媒介契約とは何かから説明していきましょう。

専属専任媒介とは?

専属専任媒介契約とは、仲介を1社の不動産会社にのみお願いする方式です。
他の不動産会社に依頼を重複させることは、契約で禁じられており、1社だけに任せることになっています。

また、親戚や知人を含む、他の自分で見つけてきた取引相手との契約も、依頼した不動産業者を通じて取引することが契約で定められています。よって直接取引はできません。専属専任媒介契約は、売却活動のすべてを1社に任せる契約です。専属専任契約は、依頼者に関して強い拘束力を持つ契約ですので、不動産業者側にも、いくつかの法規制があって、義務などが定められています。
依頼した業者に全面的に取引を任せることになり、依頼した業者が紹介した取引相手以外とは取引できない媒介契約をいいます。

依頼を受けた不動産業者にとっては、他の業者に取られることがないですし、依頼者が自分で取引相手を見つけてくることもないので、努力が無駄になるリスクがありません。その分だけ、依頼者にとっても、不動産業者の積極的な努力を期待することができます。
専属専任媒介契約を結んだ不動産業者は、レインズへの物件登録を、媒介契約締結の日から5日以内に行う必要があります。また同時に、業務状況の報告も1週間に1度以上行う必要があります。他の媒介契約に比べて、より丁寧に業務を行う必要が生じます。

売却活動が1社限定になるので、依頼を受けた不動産業者も、自分たちが一生懸命にならなくては売れる不動産も売れません。不動産売却は人生にとって大きなイベントですので、業者の責任は大きなものになります。他人の人生を左右してしまうものですから、不動産業者も真剣にならざるを得ません。

また、仲介手数料は成功報酬のため、成約に至らないことには報酬を受け取ることはできません。
同時に、成約にいたるまでにかかった費用も経費として回収しなくてはなりません。それに、活動の状況がいまいちだと、他社に専任媒介契約をうつされてしまうことがあるので、販売活動に力を入れざるを得ないのです。委託を受けた不動産会社が、頑張ってくれるというのが依頼者にとってのメリットのひとつとなります。

また、販売を行う不動産業者と、依頼者が一対一の関係で業務が進むため、販売を行う不動産会社にはとても多くの情報が集まります。
例えば、問い合わせの数や、現場を案内したときのお客さんの感想や手応え、広告を打った際の反応などの情報が、不動産業者に集まります。こうしたデータを、不動産業者から教えてもらうことで、依頼者はいま、自分の物件がどのようになっているのかを詳細に知ることができます。
販売状況がわかるため、今後の引っ越しや新築などの予算計画も立てやすいでしょう。また、専任のため、不動産業者の担当者にも、物件への愛着が湧いてくるというメリットもあります。

・レインズへの登録:5日以内
・状況報告:1週間に1度以上

専任媒介契約とは?

専任媒介契約は、専属専任媒介契約とほぼ似たような契約です。自分で取引相手を見つけることができ、親戚や知人などと直接取引交渉を行った場合、不動産会社を経由しなくとも契約を行うことが可能です。

専任媒介契約は、売り主である依頼者にとって、もっとも有利な媒介契約の形式となります。

専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約を比べてみると、一般媒介契約が、多数の不動産業者に依頼ができて得なような気がしてしまいます。
ですが、不動産業者の内部事情を考慮すると、かならずしもそうとは言えないのが現状です。

一般媒介契約を行うと、同時に複数の不動産業者に不動産売買を依頼していることが伝わってしまいます。
そのため、他の業者に先に契約されてしまうことなどの恐れがあります。すると、広告費などをかけても、その経費を予算として回収できない可能性が生じてしまいます。

そのため、不動産業者は、一般媒介契約での契約を行った物件に力を入れて販売促進を行うことができなくなります。せっかく広告費をかけて宣伝しても、他社に販売契約を取られて成約されてしまうリスクがあるからです。

専属専任媒介契約と、専任媒介契約の場合は、他の業者に頼むことができません。
そのため、どのようなルートで物件を売却しても、成約のルートにかかわらず、不動産業者は手数料を手にすることができますし、経費も回収できます。

一般媒介契約を結んだ場合は、販売図面を作成したり、レインズに登録したりなどの販売促進程度しか行うことができません。それぐらいしか広告活動を行うことができないのです。この状態で、複数の業者に頼んでも、何らかの成果をあげることは難しいといえます。

これに比べて、専属専任媒介契約や専任媒介契約は、紙媒体のチラシ、ネットのポータルサイトなどの利用なども積極的になり、不動産業者みずからが動いて宣伝活動を行ってくれます。このように、販売活動の力の入れ方に差が出てくるので、専任媒介契約のほうが、何かと有利に運びます。

そして、一般媒介契約の特徴として、相場より乖離した値段で販売促進に出されることが多いという特徴があります。
不動産業者の査定金額が高かったり、依頼主が自分で計算して高めの提示を行ったりなどのケースなどです。

相場以上の販売価格になってしまった場合、不動産業者はレインズを通じて全国の業者がこの物件を参照することになります。そうすると、不動産業者は相場より高い価格では売れないことがわかっているため、自社のおとりとしてその物件を使うようになります。
相場よりも高いものをお客さんに見せて、その土地の相場が高いことを示し、適正価格の自社物件を安いものと錯覚させて、売ろうとします。

おとりとして使うため、無理にはその物件を販売しません。あくまで、相場をつりあげるために、おとりとして使われてしまうのです。そのため、その物件はいつまでも売れることはありません。売れなくとも不動産業者には販売義務もなければ、報告義務もないため、なんのデメリットも生じません。ですが、依頼主にとっては、人生をかけた不動産という大切な資産が売れないため、人生計画の変更を大きく余儀なくされてしまいます。

結局、そうしているうちに、売れないため値下げをすることになり、相場価格に近づいていきます。

また、専任媒介契約は、レインズへの登録は7日以内、状況報告は2週間に1度と、専属専任契約よりも負担が軽いため、不動産業者としては専任媒介契約を選びがちです。また、同様に依頼主も、専任媒介契約のほうが負担は軽いわりに不動産業者の責任が重いため、選択することになりがちです。どのみち、依頼者が独自に顧客を見つけることは困難なので、専任媒介契約が選ばれがちなのです。
一般媒介契約の事情をかんがみると、専任媒介契約がもっともオススメになります。

・レインズへの登録:7日以内
・状況報告:2週間に1度以上

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、比較的自由な契約方法だといえます。自己発見した取引相手に売却して手数料を浮かせることもできますし、複数の業者に依頼して、いろいろな顧客見込みの人にアプローチすることもできます。
ですが、専任媒介契約の項で述べた通り、一般媒介契約にはデメリットもたくさんあります。

まず、どこの不動産業者でも取り扱ってもらえるということは、逆に不動産業者から見ると、広告費をかけて宣伝し、物件を案内しても、他の業者に成約を取られてしまうリスクが生じます。そのため、宣伝費をかけず、できることはせいぜい、レインズへの登録程度です。

また、依頼者の側も、たくさんの業者と一気に交渉しなくてはなりません。自分が週末の物件見学時に在宅しているか、物件が売れたかどうか、金額の変更がないかどうか、などの物件情報を、随時、不動産業者に連絡しなくてはならず、とても手間と時間がかかるのが難点です。
この難点は意外と見落とされがちなのですが、依頼主の負担はとても大きくなってしまいます。

多くの不動産会社と契約をすればするほど、宣伝効果が高まるように思え、物件もより早く、高値で売れるような気がしますが、実際はそのようなことはなく、自分たちで異なる不動産業者に何度も同じ話をしなくてはならないなどの大きなデメリットも生じます。また、一般媒介契約では、なかなか物件が売れず、2,3年かかることも珍しくありません。

・レインズへの登録:義務なし
・状況報告:義務なし

まとめ:3つの種類がある不動産の媒介契約

いかがでしたでしょうか。不動産を売却したいと思った時、3つの媒介契約があることをご説明しました。
内容を考えて、不動産業界の内情も考えてみると、専任媒介契約がおすすめです。専属専任媒介契約よりも負担が軽く、一般媒介契約よりも売れる可能性が高まるのです。

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