レインズって何?どんな仕組みなの?分かり易く解説

不動産用語、レインズって何?

不動産にまつわる話をしていて、「レインズ」という言葉がでてくることがあると思います。
レインズっていったい何?と思われるかもしれません。

レインズとは、不動産の売却のための情報交換システムのことです。
Real Estate Information Network Systemの頭文字をとって、REINSです。

日本語では、不動産流通標準情報システムと呼びます。
インターネットでつながっていて、ネットワークオンラインシステムのことです。

レインズは、全国にホストコンピュータを設置しています。大型汎用機のことです。
不動産業者が会員となって、パソコンの端末を結び、物件の登録情報を即座に検索してくれます。全国の不動産業者が会員となっており、パソコンで通信する業者をIP型会員、FAXを使って通信してマークシートでやりとりする会員をF型会員と区別しています。

不動産システムのレインズ、どのような仕組みなの?

日本全国に不動産はあります。
物件を探すのに、私たちはどうしたらいいのでしょうか。

まずは不動産会社におもむき、売買の仲介を依頼するのがセオリーだと思います。不動産屋は所在している地域にある多くの不動産の情報と知識を持っていますが、それでもすべて網羅しているわけではありません。
地域にはさまざまな不動産業者があって、それぞれが個別に担当している物件などもあります。

そうした情報を得るために、いちいち街中の不動産屋をまわっていくのはたいへんな労力を要します。そのため、ネットワークで不動産業者の情報を集約し、各不動産業者をつなぐ必要が生じました。そして平成2年5月に導入されたのがレインズです。

土地や住宅を中古で売りたい方、買いたい方は、宅地建物取引業者である不動産会社に、不動産を買いたい・売りたい相手の情報を聞いたり、物件の検索を依頼したりします。このことを、「媒介」と呼びます。

昔は、店頭に張り紙をおこなったり、新聞に広告を出したり、知り合いの業者同士で情報交換をしたりなどのアナログな手法に頼っていました。ですが、これでは情報に限界があります。また、スピードも限られています。そのため、広く迅速に情報を行き渡らせるために、レインズが登場し、導入されたのです。

不動産を買いたい人は、購入依頼を不動産会社に行います。そうすると、不動産業者はホストコンピュータで不動産の情報を検索します。
また、反対に不動産を売りたいと考えている人も不動産業者に依頼し、不動産業者はホストコンピュータに対して不動産の登録を行います。そして登録証明書を交付してもらいます。
とても簡単な仕組みですが、全国の不動産業者とつながっているため、登録されている不動産の数は莫大なものです。

レインズは、国土交通大臣から認可を受けており、東日本、中部、近畿、西日本の4箇所にある指定流通機構によって、運営が行われています。それぞれ東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズと呼ばれます。平成2年にスタートしているので、歴史のあるシステムです。
当時はいまよりもパソコンの性能がおとっていたので、パソコン・サーバーの代わりに、ホストコンピュータが使われています。

レインズ登録と不動産における媒介契約について

不動産の取引には、3つの契約形態があります。
不動産会社に土地や中古マンション・中古住宅の売買を依頼するには、媒介契約を結ぶことが必須とされています。

媒介契約は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。
売り主は、このうちのどれかをえらんで、不動産会社と取引し、媒介契約を結ぶことになります。これらのうち、専属専任媒介契約と、専任媒介契約に関しては、流通機構への登録が、宅地建物取引業法によって定められています。
そのため、媒介契約書も依頼者に送付することが定められていますので、土地や建物を売る場合は、その媒介契約書を必ず受け取りましょう。

ここで、レインズの仕組みを理解するのに、簡単に3つの媒介契約についてご説明しておきます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介とは、決まった不動産業者に土地建物の取引を専任でまかせ、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約のことをいいます。
依頼を受けた不動産会社は、週に一度以上、依頼主に売却活動の報告をしなくてはなりません。これは義務となっています。
レインズにも登録する必要があります。依頼する側の売り主は、自分で購入希望者を見つけることはできず、不動産会社にすべて任せることになります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同様、決まった不動産業者に土地建物の仲介を依頼します。依頼を受けた不動産会社は、2週間に一度以上、依頼主に売却活動の報告をする義務があります。レインズにも登録する必要があります。
ですが、依頼主は自分で購入希望者を見つけることができ、そこが専属専任媒介契約と異なる点です。

一般媒介契約

一般媒介契約というものもあります。複数の不動産業者に仲介を依頼することができ、不動産会社も報告義務はありません。もちろん、依頼主が自分で購入希望者を見つけることができます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、レインズに登録する義務があります。それぞれ、報告義務もあります。
また、専属専任媒介契約は契約締結後5日以内に、専任媒介契約は契約後7日以内にレインズに登録する義務があります。これは宅地建物取引業法により定められていますので、必ず行わなくてはなりません。登録したことは『登録証明書』などを受け取ることで確認することができます。

任意だが重要な販売用図面

レインズには、販売用の図面を登録する画面があります。
レインズにはいろいろな情報を登録するフォーマットがあるのですが、そのうちのひとつです。

販売用図面の登録は任意なのですが、登録しておいたほうが売れやすくなるのは事実です。
情報を詳細に知らせることができるので、買い手も買いやすくなります。

この販売用図面は、売却を行う不動産会社が作成するのですが、それらがしっかり作られている物件のほうが売れやすいのは間違いありません。
売却活動をしっかりと行っている不動産業者ほど、この販売用図面に力を入れて作り込んでくれます。不動産業者にはレインズを見せてもらうことができるので、自分の物件に対する販売用図面がどのようになっているのか、不動産業者に頼んで見せてもらうといいでしょう。

販売用図面は、いわば物件の報告書、プロフィールです。この販売用図面の出来栄えによって、買い手の購買意欲も大きく変化します。

物件の特徴、メリットなどを読み取ることができるので重要なのです。写真なども含まれていますが、カラーで撮られているかチェックして下さい。不動産業者に頼めば、レインズの画面を見せてもらうことができますが、白黒写真などの場合は、イメージが伝わりづらく、いい印象を与えることができません。
物件に軽い雨漏りがあるなどの詳細について、依頼主は不動産業者にしっかりと説明する必要があります。不動産業者は物件の細かい詳細まで知ることはなかなか難しいからです。

レインズを、パソコン利用で活動してくれる業者を選びましょう

レインズは、パソコンから利用できる業者と、FAXから利用できる業者があります。
レインズへの物件登録そのものは、パソコンからかんたんに行うことができます。チラシなども昔から使われており、一定の効果はあるのですが、やはり今の時代はパソコンを使ったインターネットによる宣伝活動が主流になっていますので、インターネットを利用できるパソコンをつかった不動産業者を利用しましょう。

FAXの場合は、写真が不鮮明でわかりづらい場合があります。また情報なども不完全で見づらいケースがありますので、物件情報はパソコンで閲覧できる業者を選んだ方が賢いです。
業者に、レインズをパソコンで利用しているかFAXで利用しているかを念のため確認し、パソコンで利用している不動産業者に売却を依頼しましょう。

レインズを依頼者に見せたがらない販売用図面を見せたがらない業者に注意

レインズには物件の詳細な情報が登録されています。そのレインズの画面を、依頼主であるあなたに見せたがらない業者には注意が必要です。レインズに登録した場合は、登録証明書が発行されますが、そこに「図面の登録なし」と書かれている場合は、販売用図面が登録されていません。
その場合、不動産業者ができればレインズの情報を売り主に見せたくないと考えているケースが多いのです。そんな業者には注意が必要です。

販売用図面を見せられないということは、手抜きをしているとか、値下げして売ろうなどの腹づもりであることが推測できます。高く売る努力を放棄して、安易に値下げを提案してくるような業者には注意しましょう。
そういった業者は、できる限り早期に物件が売れるように希望しており、高値での売却が難しくなります。反対に売り主の立場に立って考えてくれる業者は、販売用図面もしっかり作り込んでくれますし、時間をとってじっくりと販売活動に精進してくれます。
できる限り、業者は選んで、こちらの立場に立った販促活動を行ってくれる業者に決めましょう。レインズはそのような業者を見分けるのにも使えます。

レインズには、物件成立後の価格も掲載する必要がある

これまで、物件を取引する前の、売る際と買う際に、レインズを利用することを見てきましたが、物件の成約後にもレインズを利用しなくてはなりません。

専属専任契約か専任売買契約が成約になった際には、成約価格を載せる必要があります。レインズは一般の人には非公開のデータベースですので、自分がいくらで物件を売ったのかを他の知り合いなどに知られることはありません。ですが、レインズに接続できる不動産業者にとっては、どのような物件がいくらで売れたかというのは非常に貴重な情報です。どのような物件がどのような価格で成約したのか、成約価格などは通常のインターネットなどを見てもわかりませんので、たいへん重要で価値の高い情報となります。

レインズには価値の高い情報が登録されていて、一般の人からは見えなくなっています。自分の物件を売却するのをうまくまとめるためにも、成功させるためにも、レインズの仕組みなどをよく知って、しっかりと理解しておくことが大切になるでしょう。

レインズを使うメリット

ほとんどの場合、物件を売買する際にはレインズを使います。このシステムのメリットはどこにあるのでしょうか。

まず、買い主から。
買い主は、不動産業界全体から買い手を探してもらうことができます。そのため、早期に物件を売ることができるようになります。

続いて、不動産業者には。
不動産業者は、他社が扱っている物件なども、買い手の希望者に見せることができますので、自分の取り扱い物件の範囲が広がります。

そして、買い手の購入希望者には。
どこの不動産業者でみても同じ物件情報なため、複数の不動産業者をまわらなくとも、すべての物件情報が手に入り、リアルタイムで最新の情報の中から、物件を選ぶことができます。

仮にレインズがなかった場合、売り主はなかなか買い手を見つけることができず困ってしまうでしょう。
また、買い主を見つけるために大幅な値引きなどにも応じなければならなくなります。買い手の購入希望者の場合は、希望の条件に合致した物件を探すのに、何軒もの不動産会社を巡らなくてはなりません。
また、不動産業者からの情報も不正確なものが混じっている可能性があるため、購入に失敗する可能性が出てきます。さらには、割高な物件を紹介されてしまう可能性もあります。

レインズの課題点

このようにメリットだらけで皆が得するように見えるレインズにも、課題はあります。それが、レインズの登録情報の不足です。
レインズには500もの項目を登録しなければならないのですが、必須項目は価格、専有面積、住所、間取り、取引形態などだけです。
増改築の履歴などは重要な情報にも関わらず登録率が低く、リフォームの値段を左右するのに、買い主はその情報がわからないというデメリットがあります。
また、今の時代はインターネットで直接、取引相手を探して仲介手数料を節約したいと考える人も増えてきました。ですが専門知識がない素人同士が取引した場合、大きなトラブルの原因になりかねません。

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