オーバーローンのマンションをお得に売る方法

オーバーローンのマンションとは

住宅ローンを組む際には担保が必要となります。
担保物件は、ローンの返済が困難になった際に、売却して相殺するためにあります。
新築物件を購入する際は、その物件そのものが担保となります。売却した際の金額がだいたい予想がつくため、銀行からも信頼が厚いのです。しかし、中古物件を買ってその物件を担保にする際には、すこし警戒しなくてはなりません。
中古物件は売却してもあまり大きな金額にはならないので、住宅ローンに届かない場合があります。
また、返済している途中に、物件価格が暴落する可能性もあります。

そのため、万が一を考えて、銀行側も全額が回収できない恐れがあり、担保物件として信頼性が低いと思われる傾向があります。銀行等からすると、オーバーローンとみなされます。

一般的に、オーバーローンとは、マンションのローンを借りるときに、少し余分に借りて、借りた分を自由に使うことです。基本的にマンションの住宅ローンは、住宅の購入にのみ融資されていますから、自分の好きな様に使うのは法律違反となります。
住宅の購入の費用以上のお金を借りて、自由に使うことは禁止されていますが、実際にはやってる人もいるでしょう。
これは、リスクの高い行為です。
借りたローンを住宅の購入以外に使うと、規約違反となり一括返済を求められます。住宅ローンは多額になるため、大きな額を一括で返すのは困難だといえるでしょう。これが本来のオーバーローンです。

オーバーローンとは、銀行などの金融機関が、預金を上回る金額を貸し出している状態をしめす金融用語のことです。不動産取引では、物件の担保価値が住宅ローン残高を下回っているケースです。
たとえば、2000万円の住宅ローンが残っているのに、物件の時価が1000万円しかないケースなどの状態をいいます。

オーバーローンでは、土地や建物・マンションを売却しても、借金が残ります。それはすなわち、住宅を買い換える時などに、あたらしい住宅ローンを使うのが困難になります。住宅の頭金が少ない場合などに、オーバーローンになりやすいので注意が必要です。

オーバーローンのマンションを売る

オーバーローンのマンションを売る場合、任意売却となるケースが多いです。

オーバーローン状態のマンションを売る場合、売っても借金が残ります。任意売却は、住宅ローンが払えなくなり、自宅マンションを売却して住宅ローンの返済にあて、残りの残金・残債務は自分がほそぼそと返済していくと銀行などに申し出ることです。銀行がそれを認めて、はじめて売却することができます。

所有権と抵当権は法的には別物です。よって、同意をえずに売却することも可能です。
しかし、そうなると購入した人は前所有者の抵当権、すなわち借金がついたまま、マンションを購入することになります。それはいろいろ問題が生じますので、結局は抵当権者の同意がないと売買できないということになります。
抵当権の抹消が必要なのです。

たとえば税金の延滞で差し押さえがついている場合も、その差し押さえを外してもらわないと所有権の移転はできません。そのため、行政に差し押さえ解除の依頼をすることになります。
抵当権者と行政に対して、お金が足りない状態で抵当権を外してもらうお願いをすることになりますので、普通の売買とは違った手段が必要になります。

また、債権者のことをよく知っておかないと、同意を得られても抹消書類が間に合わないことがあります。決済日が遅れてしまってすでに競売に入っている物件は取り下げ期間に間に合わなく、任意売却ができないということも起こりえます。1ヶ月以上かかることもありますので、注意が必要です。金融機関によっては、任意売却に消極的な機関もありますので、まずは情報を調べることが大切です。

任意売却には専門知識を持った業者にあたってもらわないといけないのがおわかりいただけるかと思います。ですが、任意売却に強い不動産業者もありますので、いろいろな業者の話を聞いて、信頼できる業者を見つけましょう。
抵当権者である金融機関から依頼された不動産業者は、どうしても金融機関よりになってしまうので、安易に利用するのは避けましょう。
ですが、オーバーローンでも、不動産は売却できます。それをお得に売る方法はあるのでしょうか。

手続きをちゃんと踏むこと

オーバーローンの不動産を売るには、売買価格を適正価格で売ることが大切です。
住宅ローンの残債が、不動産の価格を大きく上回っているので、抵当権者に、ローンの残りはコツコツ払っていきますので、抵当権を抹消してくださいとお願いする必要があります。手続きを正しく踏んで、売買価格が適正であれば、任意売却を進めることができます。金融機関には、任意売却に対応するシステムがあります。

金融機関としても、破綻しつつある人から適切に回収するには、担保を売却するよりほかはありません。競売よりは一般的な価格で売却できる任意売却を行ったほうが、回収できる金額が多くて余計な費用もかからないのです。
そのため、まずは正式な手続きを正しく踏むことが大事です。放置しておいてはいけません。
オーバーローンのマンションがあるということは、実は危険なことなのです。破綻に一歩近づいている可能性がありますので、早期に手を売って下さい。任意売却は恥ずかしいことではありません。その後、コツコツと返していくことができれば、問題はないのです。

オーバーローンのマンションを売ると、ブラックリストに記載される?

ブラックリストというものは厳密には存在しません。金融機関には個人の取引情報を記載する項目があり、延滞などの金融事故が発生した場合、自己情報が登録されて金融機関で情報が共有されます。

では、オーバーローンのマンションを売った場合、金融事故と判断されるのでしょうか。正確には、マンションのローンがオーバーローンになっている状態は金融事故、すなわちブラックリストではありません。
ただ資産価値がローンの残債をしたまわっているというだけで、通常の通りマンションのローンを返済している状態であれば、それは通常の金融取引です。

ですが、任意売却に代表されるように、なんらかの形で延滞が起こり、それが3ヶ月以上に渡るなど、長期の金融事故になってしまった場合は、ブラックリストになります。そのため、それ以上の借り入れは、たとえ他の金融機関であっても不可能です。
新規に住宅ローンを組むこともできません。申し込みは可能ですが、審査に通る可能性はなくなります。クレジットカードを作ることもできなくなります。この事故情報は、5年から10年、保持されるので、その期間は、こうした金融機関からの借り入れを伴う取引は一切できなくなります。
オーバーローンのマンションを売る場合は、延滞しないようにしましょう。
自分のマンションがオーバーローンであると気がついたら、早めに手を打ちましょう。しかるべきタイミングで、正しい手順を踏んでオーバーローンのマンションを売却すれば、延滞が起きず、金融事故にはならないのでその後も住宅ローンを組むことができます。

金融機関がオーバーローンのマンションを売るのに同意してくれる条件

オーバーローンのマンションを売るには、金融機関の承認が必要ということがわかりました。ですが、それには条件があります。

まず、売却価格が、金融機関の納得のいく価格であることです。新たな買い主はできる限り安値を求めますが、売り主も金融機関側も、高値での売却を望みます。そのため、結局は双方が納得行く価格で売却を進めることになるのですが、
これに金融機関が同意しないことには、売却が進まないのです。また、競売の価格を下回るような価格では、わざわざ手間をかけて任意売却する必要がなくなりますので注意が必要です。

また、売却に関する費用負担の問題もあります。オーバーローン状態になっている場合、売却の中間手数料を負担するのも苦しい懐事情だと思います。また、住宅ローンを延滞している場合は、同時にマンションの管理費や修繕積立金などの滞納も起こっていることだと思います。売り主はこれらを負担することができません。
このため、任意売却ではこれらを金融機関に負担してもらうしかないのです。ですが、この金額があまりに大きい場合は、金融機関から任意売却を認められないケースも出てきます。

オーバーローンのマンションを売るには、専門家を選ぼう

オーバーローンのマンションは、簡単には売れません。そのため、業者選びが重要になります。
任意売却をできる業者であればどこでもかまわないのですが、金融機関との売却承認を取り付けるためには、それに応じた経験や実績が必要ですので、どこでもいいわけではありません。

任意売却では、売却後の残債務の処理がもっとも重要で、そこの処理をどうするかが焦点です。コツコツと返済していくのか、債務整理するのか決断しなくてはなりません。債務整理を行うのであれば、弁護士が必要になります。
任意売却の業者で弁護士が残債務を処理しますと宣伝しているところもありますが、基本的に弁護士に依頼するのはお金がかかり、無料になるのは初回の相談だけのようです。

マンションがオーバーローンになってしまうケース

では、どのようなときにマンションがオーバーローンになってしまうのでしょうか。それはまず、購入にあたって、自己資金が少ない場合です。頭金が少ないと、フルローンに近い形で住宅ローンを組むことになります。
新築マンションは購入して住むとその分だけ即座に価値が下がるものなので、住宅ローンが資産価値をオーバーしてしまいます。住宅ローンの残高が多ければ多いほど、オーバーローンになりがちです。

また、金利が段階的に上がっていくような住宅ローンを組んでいる場合も、オーバーローンになりがちです。同時に、不動産価格が下落しやすい場所にマンションを購入してしまった場合も、売るときの価格がローンを大幅に下回り、オーバーローン状態となってしまいます。
オーバーローンを避けるためには、しっかりと計画性を持って購入にあたらなければならないということがお分かりいただけたと思います。

金融機関が1社だけなら大きな問題はありません

任意売却にあたって、金融機関1社だけから借りている場合は、それほど大きな問題にはなりません。ただし、複数の金融機関から借りていると、担保解除の交渉に大きな時間がかかることになりますので、任意売却が進まないという事態にもなりえます。かりに税金滞納などで差し押さえがなされている場合は、差押解除の交渉も必要です。
とても時間がかかります。できる限りオーバーローンは防ぎたいものですね。

オーバーローンのマンションでも、お得に売れる!

マンションの価値が住宅ローンを大幅に下まわってしまって、オーバーローンになってしまった場合、身動きがとれません。ですが、滞納を続けて競売になってしまう前に、任意売却で売ってしまいましょう。

そして残債は、債務整理を行うなり、コツコツ返済するなりして、確実に処理してしまいましょう。マンションの住宅ローンは、住み続けている限り売価には関係ありません。
また、住宅ローンも支払いがきちんとなされている限りは金融事故には該当しません。オーバーローンになってしまっても慌てずに、確実に関係各所に連絡をとって、処理を進めて行きましょう。
適切な業者と連携を取っていけば、オーバーローンのマンションでもできる限り高値で売却することが可能です。

コメントは受け付けていません。

サブコンテンツ

このページの先頭へ