不動産業者の免許番号は知ってる人は得をする情報の宝庫

不動産業者の情報を知るには


不動産業者とひとくちにいっても、さまざまな特徴を持つ会社があります。

支店が多くてネットワークを駆使し、情報を取得したり、遠隔地でも対応できたりなどの会社がある一方、特定の地域でずっと営業しており、地域情報に強い会社もあります。

不動産会社が信頼できるかどうかは、会社の規模では判別できません。近所の評判などを参考にしながら、不動産業者の担当者とのコミュニケーションを通じて、判断していくしかないのです。

不動産業者の基本情報は、インターネットや宅地建物取引業者の行政機関で調べるしかありません。家を探すのにあたって、不動産業者に仲介をお願いすることになりますので、インターネットなどで調べておくといいでしょう。不動産会社の多くは、宅地建物取引業者ですので、不動産業者から直接住まいを借りる場合であっても、知っておくと良いと思います。

一般的に手に入る不動産業者の情報

不動産業者の口コミによる不確かな評判だけでなく、一般に手に入る情報から、不動産業者の信頼性を知ることができます。それが、不動産業者の免許番号です。

不動産の売買や仲介を行うためには、宅地建物取扱業の免許が必要なのです。複数の都道府県にまたがって、事業を展開する場合は、国土交通大臣の免許が必要です。一つの都道府県で事務所を構える場合は、都道府県知事の免許が必要です。免許番号は、不動産のチラシなどにも記載されていますので、かならずチェックしましょう。

国土交通大臣     更新回数   番号
(または○○知事)   (3)   △△△△

のような形式になっています。

免許の更新回数ですが、5年毎に1回更新されます。平成8年3月より前は、3年毎でした。
よって、この更新回数の数字が大きい方が、営業している期間が長くなります。

一定の経験を有すると判断できますが、それだけでは不動産業者を評価しきれない側面もあります。免許番号から、国土交通大臣認可か、都道府県知事が免許権者であることなどが確認できます。更新回数が少ない場合でも、有益な情報を持っている業者は存在しますので、いちがいに更新回数が多いほうが良いとは限りません。
ですが、参考情報としては十分に役立つものだといえるでしょう。

過去の行政処分などをチェックする方法は?

不動産業者の過去における行政処分の状況などをチェックするには、行政庁で宅地建物取引業者名簿を確認すると良いでしょう。免許の年月日、役員の氏名、すべての本支店の所在地、過去の行政処分の状況、他の事業との兼業状況などが記載されており、参考になります。この名簿をみるだけで、不動産業者の概要を知ることができます。

これらの情報だけで不動産業者を100%判断することはできませんが、不動産会社を選ぶときの参考として、行政処分情報をチェックしてみると良いでしょう。
一部の行政庁では、宅地建物取引業者の概要や行政処分情報をインターネットで公開しています。

閲覧場所は、国土交通大臣の免許業者は、本店所在地を所管する地方整備局等で閲覧することができます。なお、本店の所在する都道府県の宅地建物取引業者を所管する部署でも、閲覧できます。
都道府県知事の免許業者は、各都道府県の宅地建物取引業者を所管する部署で閲覧できます。参考にしてみてください。

不動産業者の4つの業界団体

不動産業界には、4つの業界団体があります。会員の育成に加えて消費者からの相談や苦情を受け付けています。不動産業者がどの団体に所属しているかも、参考までに確認しておいたほうが良いでしょう。加入している業界団体名は、チラシなどの不動産業者の名前の近くに加盟団体名が記載されているでしょう。

業界団体は、「公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会」「一般社団法人 不動産流通経営協会」「公益社団法人 全日本不動産協会」「一般社団法人 全国住宅産業協会」の4つです。
不動産業者の大半は、この業界団体に登録しています。とくに、宅地建物取引業協会には、全国で8割の業者が加入しています。
この4つの業界団体は、どれかひとつに登録していないと、レインズの利用ができませんので注意が必要です。そのため、ほとんどの業者が業界団体に所属しています。

業者の登録は、国土交通省に検索システムが準備されています。そこで免許を受けて正規に営業している業者であれば、チェックすることができるのです。免許番号だけでなく、所属団体も確認することができます。

不動産業者の免許更新回数は、信頼性とリンクしてる?

免許番号は、免許取得時を1として、数字が大きいほど更新回数が多いという信頼性があります。
長期間営業していることになりますが、必ずしも更新回数とその不動産業者の実力はリンクしていません。
更新回数が多いことは、長期間営業しているということは事実です。ですが、更新回数が少ないからといって、営業年数が短いとは限らないのです。

たとえば、ある都道府県で長年営業していて、免許番号の更新回数が多かった業者が、規模を拡大して2つの都道府県にまたがって営業することになり、免許権者が変更になれば、こんどは国土交通大臣の免許となって、更新回数は1に戻ります。こうした事情があるため、免許更新回数が多いほうは確かに営業期間が長いですが、短ければ新興企業というわけではありません。
以前は3年に一度の更新で現在は5年に一度の更新のため、地元でずっと営業を続けている不動産業者ほど、更新回数は多くなります。

仲介業者と賃貸業者

不動産業といっても、賃貸業を主に扱っている業者と、不動産売買を主に扱っている業者があります。
賃貸を主に扱っている業者に不動産の売買を頼んでも、うまく仲介してくれませんし、売買がメインの業者に賃貸の希望を出しても、いい物件を見つけてくれないでしょう。
もちろん、ほとんどの業者はレインズに登録していますので、全国の物件を閲覧することができるので、理論上はどこの業者でも売買が可能です。
ですが、手続きのスムーズさ、交渉の内容、アフターフォローにいたるまで、売買の仲介が得意な業者を選ぶほうがスムーズに行くことは間違いありません。
マンションを売りたいときは、賃貸のポスターが多く貼っていないところを選んでみるというのも手です。また、不動産仲介をどれぐらい扱っているか、直接、聞いてみるのも良いでしょう。

業者の査定の力をはかる方法は?

不動産業者の力をはかる方法に、マンションの査定などがあります。査定は一般的に、高めで出ることが多いので、ぬか喜びになりがちです。なぜなら、査定を高めに出して専属媒介契約を結んでおいて、実際の売買契約の段階になって、「お客さんが納得しない」と理由をつけて、値下げ交渉をしてくる業者も多いのです。

売り主や買い主は、時間にゆとりがないことをわかっていて、こうした交渉が行われます。
相場より高い額で査定がでても、喜ぶべきではありません。相場より高い額で売れることはほとんどなく、もっとも相場感に近い値段を査定で出してくれる業者が、いちばん信頼ができる業者になります。こうした相場は、地元に密着していて長年営業している業者ほど、詳しくなります。

ですが、地元に密着しているからこそ、情報を悪用して高値で査定をだし、契約にいたる段階で値下げを要求する不動産業者もあるにはありますので注意が必要です。高い査定額が必ずしも良いとは限りませんので、注意してください。

あまりに高い査定額が出たり、相場と乖離したりしているような雰囲気の業者に対して、本当にその値段で売る気はあるのかどうか、また、売るあてはあるのか、聞いてみることも大切です。

不動産免許更新番号が変わる時

不動産の免許更新番号が変わるときがあります。
たとえば、ある不動産会社は、東京都で15年の業務を行っていて、免許の更新番号は4でした。ですが、千葉でも不動産業を開業することになると、東京都知事免許から、国土交通大臣免許の1に切り替わります。せっかく4まで数字が増えていたのに、また1に戻ってしまうのです。

また、宅建業として個人事業で創業35年の不動産屋があったとします。免許は東京都知事(8)になっていましたが、法人化をきっかけに、1に戻ってしまいました。

そのような事例は枚挙に暇がありません。必ずしも、数字が低いからといって、営業年数が短いとは限らない例です。
反対の例もあります。免許の更新番号が6の業者が、他人に事業を売却した時、事業を買い取った側には不動産業の経験がなかったのですが、そのまま6の数字を引き継ぎました。こうした例をもって、不動産業の免許更新の番号は、必ずしも信頼度とイコールではないことがわかります。

不動産業の免許更新番号は、さまざまな会社の維持拡張・縮小、売却によって、異なったりそのまま引き継がれたりします。免許が取り消されない限り、更新番号は増えていきますので、必ずしも営業年数と比例して、信頼度とリンクしているわけではないことがおわかりいただけるでしょう。

一般的な傾向として、更新番号の大きな業者は・・・

あくまで、まっとうな営業を行っている地元密着の企業の場合ですが、90年代頃まで、お客さんを賃貸に仲介する業者は、あまり重視されていませんでした。オーナーや大家さんの方をしっかりと向いて、元付けの業者になることが求められていた時代です。

元付けの業者の場合は、賃貸であっても管理業者を代行しており、地元の情報をよく知っています。それは売買物件に関しても同様で、台風のときに水がでるとか、地盤沈下があったとか、治安の善し悪しなど、長く住んでいなければわからない情報をたくさん知っているのです。

自社物件を多く持っている業者も多く、その場合は、できるだけ自社の物件を紹介しようとすることが問題です。物件情報をチラシに流す場合、どこの不動産会社が売買を決めても、手数料がオーナーや大家さんから入るため、営業を一生懸命してくれないという弊害が生まれる場合があります。それらは例外的ですが、営業期間が長いからといって、一概に信頼できるとは限らないという一例としてお話させていただきました。

一般的な傾向として、更新番号の小さな業者は・・・

更新番号の小さな、たとえば1の業者の場合、開業してまもない業者であることが多いのです。
地元の他の業者に比べて、大家さんの信頼も浅く、自社管理物件なども少なく、地元の情報もあまり多くは知らないというのが現状だと思います。

しかし、いっぽうで、申込をしてもらわないことには、1円にもなりませんので、一番決まりそうないい物件を全国から探してきてくれるというのがメリットのひとつです。望んでいる物件をレインズ等から探してきてくれる可能性が高まります。ただし、決めたいがために、多少、強引な営業になってしまうことがあるという弊害もありがちです。

まとめ:必ずしも免許更新番号と信頼性は比例しない!

不動産業者の免許更新番号は、いろいろなことが読み取れます。
かならずしも免許更新の番号だけに頼ること無く、実際に営業マンに接してみたときの印象などで決めることが大事です。
電話や実際の接客などを通じて、自分の目で不動産業者を選別しましょう。

また、不動産業者の評判を口コミなどで知って、近所の人たちの評判などにも耳を傾けてみましょう。良い営業をしている業者は、ファンがついており、不動産業者を好意的に評価してくれます。そうした人たちの口コミは信頼できるものであり、不動産業者の評判を知る手がかりになります。

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