マンションの買取保障のメリット、デメリット

マンションの買取保証、つける?つけない?

マンションを売却したいと考えた際、もっとも気になるのは、売却価格の他には、いつ売れるのか、ほんとうに売れるのかという問題があります。たいていの場合は、不動産の売却は買い替え・住替えとセットになっていますので、現在の不動産が売れないことには、新しい不動産を取得したり引っ越したりすることもままならず、身動きが取れなくなってしまいます。
不動産の物件がいつ売れるかわからない、そんな不安を解消してくれるサービスがあります。それが、不動産の買取保証システムです。
買取保証システムを使えば、売出し期限を過ぎても売却が成約しない物件を、不動産会社があらかじめ決めておいた値段で買い取ってくれます。いわば不動産売却の保険のような役割として使うことができます。期日までにかならず物件を売ることができるので、次の資金計画などが立てやすくなるのが特徴です。

買取補償制度は、東急リバブルが業界ではじめて導入した制度です。
たとえば、東急リバブルでは、最高で査定価格の90%で買取保証を行ってくれます。ですが、条件がありまして、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいること、専有面積30平米以上、築30年以内に建築したマンションなどの条件を満たすマンションでないと、買取りの受付はしてくれないので注意が必要です。
この買取保証をつけるかつけないかで、売却のスケジュールなども大きく異なってきます。買取保証のメリットとデメリットを知って、適切にマンションを売却しましょう。

売却と買取と買取保証

まず、売却と買取りの違いはどこにあるのでしょうか。
一般的に、売却は、マンションの情報を不動産業者に渡して仲介を依頼して、ホームページやチラシなどを使って販促活動を行ってもらい、顧客とつないでもらうものです。その物件に興味ある人を呼び込み、その人に対してマンションを売るという流れです。この場合、購入してくれるのは個人の方で、不動産業者はそのアシストをしてくれる状態です。

しかし、買取は、不動産業者が直接、こちらが売りたいマンションを買い取ってくれます。
買い取ってどうするのかというと、リフォームやリノベーションをほどこして、再度販売することがほとんどです。賃貸に出す場合もあります。
大掛かりなものになれば、数百万円もの代金をかけて、間取りを変えるとか、オール電化にするとか、おおがかりなリフォームを行って、さらに利益がでるように金額を上乗せして、別の人に再販売します。例えば、あなたがマンションを3,000万円で売ったとします。買取りした不動産業者は200万円をかけてリフォームして、4,000万円で他の誰かに再販するとイメージしていただければ良いと思います。
買取保証は、この買取が自動でついてくる販売契約です。多くの場合、契約した不動産業者以外とは売却の契約ができない、専任媒介契約を結ぶのがルールになります。

買取保証のメリット

では、買取保証のメリットはどこにあるのでしょうか。見ていきましょう。
買取保証のメリットには、以下が挙げられます。

  • 期限内に必ず売却できる
  • 売却スケジュールを組める
  • 売却前に新居に入居できることがある
  • 売却後の瑕疵担保責任が免除になる
  • 仲介手数料が無料になる
  • 住宅ローン債務を金融機関と交渉してくれる
  • 売却などのリフォーム費用を負担せずにすむ

それぞれ、見ていきましょう。

期限内に必ず売却できる

一般的に、買取保証は3ヶ月~半年の間に売れなければ、不動産業者が買い取ってくれるシステムです。その為、遅くとも半年後には売却が完了するというメリットがあります。そして、支払いは必ず現金一括ですので、何かと融通が付きやすいのです。
その次の物件を購入してもいいですし、金融機関に返済を行っても良いでしょう。期限内にかならず売却できることのメリットははかりしれません。

売却スケジュールを組める

買取保証は、必ず物件を売ることができます。そして、売却時には即金で買い取ってくれますので、次の購入スケジュールが立てやすいというのがあります。
必ず期日までに現金が用意できますので、次の物件を買うのにもスムーズに行くことがあります。ただし、金額の問題がありますので後述します。たとえば、子供の進学にあわせて引っ越しをしたいと思っていても、通常の仲介による売却であれば、買い主があらわれないことには売却も引っ越しもできません。ですが、買取保証であれば、期日までに必ず売却できるので、売却スケジュールが立てやすくなります。

買いたい物件を即座に買える

売りたい物件が即座に売れて、現金が期日までに必ず入ってくることから、気に入った次の物件がある場合に、即座に購入することができます。売却期間中にお気に入りの物件が出た場合は、銀行などの「つなぎ融資」を使っていただければいいのです。お気に入りの物件が出ても、売れないから買えない・・・という悩みがなくなり、スムーズに次の物件に移ることが可能となるのです。

売却前に新居に入居できることがある

金融機関のつなぎ融資を使えば、自宅の売却前に新居に入居できる場合があります。必ずできるとはいいきれないのですが、金融機関によっては、買取保証をしているということを告げて、その金額が明らかになっていれば、つなぎ融資を出してくれるところがあります。まずは金融機関に相談してみましょう。
そうすれば、売却が完了する前に、新居に入居することができます。

売却後の瑕疵担保責任が免除になる

通常の不動産売却では、売って1年以内に、マンションに重大な欠陥が見つかれば、売り主負担で修繕する瑕疵担保責任が発生します。ですが、買取保証で買い取ってもらった場合、買取になりますので瑕疵担保責任は付帯しません。免除されます。
買取側の不動産会社も、それを折り込み済みで購入するからです。こうしたことから、売り主、つまり依頼者の負担が軽くなります。瑕疵担保責任がなくなるので、万が一欠陥が見つかって、修繕に数百万円かかり、不動産売却の利益も売却金額もすべて吹き飛んでしまう…というようなことが起こりません。
安心してマンションを売ることができます。

仲介手数料が無料になる

買取保証を使うことによって、仲介手数料を節約することができます。通常、個人間の売買の場合は、売却金額の3%+6万円で計算されます。3000万円で売れた物件だとしたら、96万円です。結構な金額になりますので、節約できるのであれば節約したいものです。
いっぽうで、買取保証で買い取ってもらった場合は、仲介ではなく不動産業者による買取ですので、マンションの仲介手数料が不要になるケースがほとんどです。ただし、仲介手数料をさりげなく請求してくる業者もありますので注意が必要です。念のため、マンションの仲介手数料が不要かどうか、不動産業者に確認しましょう。

住宅ローン債務を金融機関と交渉してくれる

売却するマンションが、まだ住宅ローン債務が残っている場合、返済の方法について不動産業者が金融機関、銀行等と交渉してくれます。いつ返済するのか、どのようにしてお金を払うのか、ほとんどの場合が、不動産業者からの現金が振り込まれてすぐに一括払いだと思いますが、金融機関に対して、住宅ローン債務の交渉を代理で行ってもらうことができます。専門家が金融機関と交渉してくれますので、安心です。
たとえば、マンションを売却したとしても、住宅ローンの債務が残ってしまう場合、銀行が売却に応じてくれない場合があります。このような場合は、不動産業者による金融機関との代理交渉が有効です。

売却などのリフォーム費用を負担せずにすむ

買取保証は、いずれ不動産業者の手によってリフォームを入れてリノベーションし、再度販売するものです。そのため、住宅を販売するために壁紙を張り替えたり、畳の入れ替えを行ったり、専門の業者によるハウスクリーニングを行ったりする必要がありません。
この場合、大掛かりなリフォームを行おうと思うと、数百万円の予算がかかるケースもあります。これらはすべて、売り主、依頼者の持ち出しになります。それが、買い取りの場合は不動産業者がリフォームを担当するため、余計な持ち出しをする費用がかからないのです。これは金銭的にも大きなメリットだといえるでしょう。

買取保証のデメリット

では、買取保証のデメリットはどこにあるのでしょうか。

  • 金額が低くなってしまう
  • 売却活動を真面目に行ってもらえない可能性がある
  • 最初のスタート価格を低く設定していた場合、さらに低くなってしまう

それぞれ、見ていきましょう。

金額が低くなってしまう

買取保証は、業者が確実に買い取ってくれる仕組みですが、その買取額は、自分が最初に売り出した価格よりも低くなってしまいます。
買取保証での売値が低くなる理由として、その物件はそのままでは一般市場で売れないことがわかっているため、リフォームやリノベーションが必要なことが挙げられます。
また、仲介で登記の名義を個人間で移すケースに比べて、買取を行って個人から法人に名義を移す場合では、登記移転費用がまったく異なるというのも挙げられます。

売却活動を真面目に行ってもらえない可能性がある

一方で、業者によっては、売却活動を真面目に行ってくれないリスクがあります。いずれは決まった額で買い取ることが決定しているためです。このような業者に当たった場合は、そのまま放置していると強制的に買い取られてしまうので注意が必要です。その場合、解約手数料を払って買取保証契約を解除するか、そのまま買い取ってもらうかは慎重に判断しなければなりません。

最初のスタート価格を低く設定していた場合、さらに低くなってしまう

買取保証は、最初の売り出し価格から何%という風に、買取額が決まります。そのため、最初のスタート価格を安く設定して売ろうと考えていた場合、思ったよりも反応が悪く、売れない場合は、さらに安値で買取されてしまうことがあります。この場合は、とても後悔が残るでしょう。

買取保証に適した物件とは?

では、そのようなメリット/デメリットを持つ買取保証ですが、適した物件はどのようなものでしょうか。
たとえば、郊外で駅が遠くて利便性が悪い物件、地価下落に歯止めが効かない物件、時間が経つほど売れないであろう物件なら、買取保証で買い取ってもらうのに適しているでしょう。
逆に、売れる見込みがある物件などは、買取保証をつけなくとも希望の価格で買い主を待ってもいいでしょう。
期限がせまっていて、いついつまでに必ず売りたい、次の物件の都合で必ず売却したいなどの場合は、買取保証をつけて売ってみると、必ず期限までに決まった額の現金が手に入るのでおすすめです。
ですが、前述したとおり、売り出し価格よりも高く買い取ってくれることはまずありませんので、金額面では妥協しなくてはなりません。一般市場で売れなかった場合は、不動産業者に買い取ってもらってリフォームしてもらい、再販してもらうのがいいでしょう。駅が遠い、利便性が悪い、地価が下落して止まらないなど、時間が経つほど売れなくなると見込める物件は、仮に安くなってしまったとしても買取保証で確実に売却するのもひとつの手です。

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